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租赁房屋的维修义务约定不明应由出租人来承担

律师提示

 

  由于高房价的压力,越来越多的人选择租房居住或者办公。在承租房屋期间,房屋内设施的维修成为了不可避免的问题。维修的义务在哪一方?法律在这方面有无明确规定?双方是否可以通过合同约定改变维修义务?

 

案件简介

 

  2010年7月24日原告李某与爱屋房产经纪公司签订《北京市房屋租赁合同》,合同约定,爱屋房产经纪公司将坐落于北京市海淀区某处402号房屋(以下简称402房屋)出租给李某,租期为2010年7月24日至2011年7月31日,租金为5800元每月,押金5800元。租赁期届满后,爱屋房产经纪公司派其公司员工进行房屋交割并达成协议,但交割完毕后爱屋房产经纪公司没有退还李某押金、维修费、水电费等。

 

  李某提起诉讼,请求法院判令爱屋房产经纪公司:1、退我押金5800元;2、支付维修费5200元;3、退还电费、燃气费405.3元;4、支付逾期退还上述费用的违约金13920元(按年租金的20%计算)。

 

  爱屋房产经纪公司辩称:不同意李某支付维修费的诉讼请求,不同意支付违约金。

 

法院判决

 

  法院经审理认为,《北京市房屋租赁合同》成立并且生效,租赁期限届满后,合同终止,双方应按合同约定履行各自义务。判决如下:一、北京爱屋房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向李某退还房屋押金5800元、电费及燃气费405.3;二、北京爱屋房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内向李某支付维修费5200元及违约金13920元。

 

案件评析

 

  本案关键点是:在房屋租赁合同中,出租人不积极履行房屋的维修义务,承租人是否可以拒付房屋租金;

 

  1、房屋修缮义务的承担可以按以下方法处理:

 

  (1)如果租赁合同中明确约定了出租房屋修缮义务的,应按约定履行;如果合同中没有约定或者约定不明确的,应由出租人承担。

 

  (2)如果出租人确实无力修缮房屋,可以由出租人与承租人合修,或者由承租人单独修缮。承租人因此支出的必要费用可以折抵租金,或者由出租人分期偿还。

 

  (3)房屋确属危险房屋,可能危及承租人人身、财产安全,承租人可以催告出租人修缮,出租人拒不修缮或者无法告知出租人的,承租人可以自己代修或请人代修。因此支出的必要费用由出租人负担。

 

  (4)承租人为了住用方便,擅自改变房屋内部结构、增添附属设备,不属于必要维修费用,出租人不予承担。承租人因此损坏租赁房屋的,应赔偿出租人的损失。

 

  2、在房屋租赁合同中,出租人不积极履行房屋的维修义务,承租人是可以拒付房屋租金的。

 

  在房屋租赁合同关系中,支付租金和修缮房屋都是租赁合同的主要条款。因此,一方违反其中的一项义务,另一方可以援用同时履行抗辩权,即未约定先后履行顺序的双务合同中,当事人应同时履行,合同的当事人一方在他方未为对待给付之前,有权拒绝自己的履行义务。但需要注意的是,同时履行抗辩权不能滥用,它的行使是有严格的条件限制的:

 

  其一,须双方互负的债务均已届清偿期。如因出租人不肯维修房屋,而承租人拒绝支付租金时,出租人不得以此为理由,要求取回其已交付的租赁房屋,因为承租人只是在租赁关系期满或终止时,才负有返还房屋的义务。

 

  其二,双方当事人之间的债务是根据同一个合同产生的。如果双方当事人的债务不是基于同一合同,即使在事实上密切关系,也不能主张同时履行抗辩权。如承租人为保养租赁房屋曾支付过一定的维修费用,为了要求返还费用而援用同时履行抗辩权,拒绝返还租赁房屋,这显然是不适当的。

 

  本案中,法院经审理后认为:爱屋房产经纪公司与李某就402房屋签订的房屋租赁合同,系双方当事人的真实意思表示,且合同的内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定,应属合法有效。合同签订后,李某按照约定履行了交付租金、押金的合同义务。爱屋房产经纪公司同意退还李某主张的押金;就李某要求爱屋房产经纪公司支付的维修费5200元及违约金13 920元,退还的电费、燃气费405.3元,法院认为,李某提交的《房屋租赁合同》附件一《房屋交割清单》中对上述款项均有明确约定,所以,法院支持了原告的诉讼请求。

 

法条链接

 

《中华人民共和国合同法》

 

  第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

 

  当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

 

  第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

 

  第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。

 

  第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的,承租人可以自行维修,维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


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