案情回放

　　张某与某房地产开发商签订了商品房买卖合同及补充协议。在商品房买卖合同中双方约定了房价、交房日期、买方解约权等条款。在补充协议中就买方解约权约定：“除双方特别约定外，如出卖人在《买卖合同》规定的买受人有权解除《买卖合同》的情况发生时，自该情况发生之日起30日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知，则视为买受人认可未达到合同条款规定部分之现状并放弃退房的权利。”后张某在卖方已逾期两个月仍未交房的情况下，依买卖合同“出卖人逾期交房的违约责任”条款之“逾期超过60日，买受人有权解除合同……”约定，向房地产开发商送达了《解约通知书》。两月后双方因合同解除产生纠纷，张某遂将房地产开发商告上法院。

　　审理中，张某主张：开发商逾期两个月仍未交房，已构成严重违约，依买卖合同之约定，其有权解除合同，并已书面通知开发商解除合同，所以诉请法院判决开发商返还已付房款，并支付违约金。房地产开发商辩称：交房日期届满两个月后，张某即有解除合同的权利，但其未在自享有该解约权之日起30日内行使该权利，依补充协议之约定，应视为买受人认可卖方逾期交房的现状，并放弃退房的权利。故其诉讼请求不应支持。庭审中，张某未能有效证明其已在自享有解约权之日起30日内行使该项权利。后双方各退一步，庭下和解，张某撤诉结案。

　　律师观点

　　本案中，张某的诉讼请求本应得到支持，但仅因其未能证明已有效地行使了解约权而不得不退而求和解。在商品房买卖合同履行过程中，如何有效地行使合同解除权应引起作为弱势买方的注意。

　　合同解除是指合同有效成立以后，当具备合同解除条件时，因当事人一方或双方的意思表示而使合同关系自始消灭或向将来消灭的一种行为。《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成立时，解除权人可以解除合同”。此为合同的约定解除。前述案例中商品房买卖合同中关于卖方逾期交房超过60日，买受人有权解除合同之约定即为合同的约定解除。

　　合同解除权应在适当的期间内行使。《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方当事人催告后在合理的期限内不行使的，该权利消灭。”前述案例中商品房买卖合同补充协议约定“除双方特别约定外，如出卖人在《买卖合同》规定的买受人有权解除《买卖合同》的情况发生时，自该情况发生之日起30日内未收到买受人发出的解除《买卖合同》和本补充协议的书面通知，则视为买受人认可未达到合同条款规定部分之现状并放弃退房的权利。”这实际就是约定了合同解除权的行使期限为解除权产生之日起30日内，未在该期限内行使解除权即产生权利消灭的法律效力。

　　合同解除权应以适当的方式行使。《合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”通知方式主要为书面或口头或数据电文等形式。